ابطال سند رسمی با مبایعه نامه

ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی به عنوان دعوایی مورد اختلاف قضات و مباحث مرتبط آن از جمله شرایط ابطال سند رسمی بر اساس سند عادی مقدم و نحوه ابطال اسناد رسمی مالکیت اموال غیر منقول با سند عادی بویژه با توجه به نظریات شورای نگهبان در مورد دلایل اثبات ادعا و نیز مواد مرتبطی از قانون ثبت؛ در سال های اخیر همواره مورد تحلیل های مختلف حقوقی قرار گرفته است. دادنامه های زیر به جهت منطبق بودن با مباحث پیش گفته و بحث ابطال سند رسمی با مبایعه نامه عادی ذیلاً درج می گردند.

موارد ابطال و فسخ مبایعه نامه‌:

1 ـ شرایط ابطال در مفاد مبایعه نامه:

اگر دو طرف باهم توافق کرده باشند که برای انجام معامله تشریفاتی را انجام دهند، این تشریفات در قالب شروط و تعهدات از جانب هر دو طرف در مبایعه‎نامه نوشته می‎شود. درصورتی که این شروط و تعهدات انجام نشوند، مالکیت ‎وجود نداشته و مبایعه‎نامه باطل و بی‌اثر می‎شود. زیرا اگر در شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه برای مالکیت خریدار شرایطی نوشته شود، این مبایعه‎نامه برای خریدار ایجاد مالکیت نمی‎کند‌. تا زمانی که شروط رعایت و تعهدات انجام نشود مبایعه‎نامه‎ نوشته شده اثری ندارد. حتی در پاره‎ای موارد نیز شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه باطل است. مثلاً اگر در مبایعه‎نامه شرط شده باشد که خریدار مبلغ معامله را به‎ صورت اقساط و در سررسید های تعیین شده پرداخت کند و تا پرداخت آخرین قسط صاحب ملک نیست، چنانچه این شرط انجام نشود، خریدار، تا پایان پرداخت اقساط، مالک شناخته نمی‎شود. حتی ممکن است، شرط شود در صورتی که خریدار یکی از اقساط را پرداخت نکرد، مبایعه نامه باطل شود، در این صورت عدم پرداخت هر یک از اقساط مبایعه‎نامه را باطل می‎کند.

2 ـ موارد ابطال خارج از قرارداد:

الف- اقاله: بر اساس اصول حقوقی مبایعه نامه را عقد لازم می‎دانیم، یعنی قراردادی که نمی‎توان آن را یک طرفه و بدون رضایت طرف دیگر منحل کرد و از بین برد. حال اگر هر یک از دوطرف معامله نتواند یا نخواهد تعهدات خود را انجام دهد و یا با توجه به شرایط اقتصادی خود از مبایعه نامه راضی نباشد، می‎تواند با جلب رضایت طرف مقابل، معامله را اقاله کرده و هر کدام هر چیزی که در ازای معامله پرداخته پس بگیرد که به این کار اقاله می‎گویند.

ب ـ خیارات: در صورتی که در موضوع عقد، حالتی اتفاق افتد که عقد به ضرر یکی از طرفین باشد، در نتیجه طرف متضرر می‌تواند به تناسب یکی از خیارات، اقدام به تقدیم دادخواست ابطال مبایعه نامه کند. خیاراتی که مختص عقد بیع و مبایعه نامه می‌باشد، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن است. با این توضیح که خیار مجلس برای هر دو طرف قرارداد است، تا زمانی که از هم جدا نشده و در همان جلسه که شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه را نوشته‎اند، هر دو حضور دارند، می‎توانند پس از امضای آن در همان جلسه مبایعه نامه و توافقات آن را بر هم بزنند. خیار تأخیر ثمن در صورتی که، مشتری و فروشنده در مبایعه نامه برای تسلیم ثمن مبیع موعد و اجلی را تعیین نکرده باشند، با گذشتن سه روز از تاریخ مبایعه نامه، ثمن به طور کامل پرداخت نگردد، حق فسخ و در نتیجه ابطال مبایعه نامه ممکن می‌باشد. پرداخت بخشی از ثمن هم باعث اسقاط خیار تاخیر ثمن نمی‌شود. در مورد سایر خیارات که مختص سایر عقود می‌باشد، در صورتی که در مبیع عیبی، یا غبنی فاحش (که اختلاف قیمت بسیار زیاد بین ثمن و مبیع) و یا فریبی در پوشاندن عیوب مبیع (تدلیس) و یا بطلان قسمتی از مبیع (خیار تبعض صفقه) و تخلفی در وصف و رویت از مبیع و تخلف از شرطی در مبیع، رخ دهد، مشتری می‌تواند اقدام به فسخ و در نتیجه اقدام به ابطال شرایط ابطال و فسخ مبایعه نامه کند همچنین در صورتی که بعد از مبایعه نامه، مشتری مفلس و یا معسر شود، فروشنده می‌تواند عین مبیع را که تسلیم کرده است استرداد کند. خیار حیوان هم همانطور که از نامش پیداست، مربوط به خرید و فروش حیوان است و ربطی به ملک ندارد.

نکته: درج جمله «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد یعنی فرد را از هر گونه حقی که برای فسخ قرارداد محروم می‌نماید. به عبارتی دیگر اگر در مبایعه نامه طرفین حق فسخ قرارداد پیش بینی کرده باشند طبق قرارداد نسبت به فسخ معامله اقدام می شود.

نکته: اگر خریدار یک ملک، بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است، ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد، می‌تواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به ‌طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری‌ شده شود، می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، ما به التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.

ج ـ انفساخ: یعنی برهم خوردن خود به‎خود مبایعه‎نامه و در صورتی است که مورد معامله قبل از این که تحویل و تسلیم خریدار شود، از بین برود. مثلاً ملک مورد معامله در اثر وقوع زلزله ویران شود و دیگر قابلیت سکونت نداشته باشد.

آیا عدم تعیین ثمن باعث بی اعتباری مبایعه نامه می‌شود؟

باید توجه داشته باشید که عدم تعیین ثمن وقتی باعث بی اعتباری معامله و بطلان آن می‌شود که از ابتدا و بین طرفین معامله قیمت مال فروخته شده مشخص نباشد، اما چنانچه قیمت مال برای دوطرف معلوم باشد ولی فقط آن را در مبایعه نامه ذکر نکرده باشند معامله و مبایعه نامه صحیح هستند و مشکلی ندارند.

زیرا مبایعه نامه بنابر قیمتی مشخص منعقد شده است و عدم ذکر قیمت در متن آن از روی سهو و خطای طرفین بوده است.

مثلا اگر در مبایعه نامه ای با موضوع خرید و فروش یک باب مغازه متراژ و مساحت مغازه و ویژگی ها و آدرس آن دقیق نوشته شود و معلوم باشد که به چه کسی فروخته شده است،

اما قیمت آن از قلم افتاده باشد نمی توان با استناد به عدم ذکر قیمت یا ثمن در مبایعه نامه مدعی باطل بودن آن در دادگاه شد. به شرط آنکه طرفین دردادگاه اتفاق نظر داشته باشند که قیمت بین آنها از قبل مشخص بوده است.

اعتبار مبایعه‌نامه بعد از فوت فروشنده

مبایعه نامه در هر صورتی با فوت فروشنده باطل نخواهد شد و اعتبار حقوقی آن همواره برقرار است و حتی در صورت مرگ یا فوت فروشنده خللی در اعتبار آن وارد نخواهد شد و چنانچه تعهداتی از قرارداد باقیمانده باشد این تعهدات بر عهده وراث قانونی وی خواهد بود.

اعتبار مبایعه نامه در دادگاه چقدر است؟

مبایعه نامه به نوعی یک سند می باشد .اما اسناد به دو مورد عادی و رسمی تقسیم می شوند که مبایعه نامه نوعی سند عادی است .اسنادی که توسط مامورین اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت و یا ارگان هایی این چنین صادر شوند همگی اسناد رسمی می باشند . در قانون آیین دارسی مدنی اسناد به عنوان ادله اثبات دعوا می باشند . بر اساس ماده 1287 قانون مدنی : اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ، رسمی است و در غیر این صورت عادی می باشد . معمولا افراد در فعالیت های روز مره خود و خرید و فروش ها از اسناد عادی استفاده می کنند .مثلا بر روی یک برگه اقدام به خرید و فروش خودرو یا ملک می کنند و طرفین هم امضا می کنند .این برگه هم به عنوان سند عادی می باشد و در نظر داشته باشید که اسناد عدی نیز از اعتبار برخوردارند .اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی از اعتبار بیشتری برخوردارند زیرا نسبت به اسناد رسمی نمی توان ادعیا انکار و تردید شود .اما نسبت به اسناد عادی این امکان وجود دارد که اصالت آن زیر سوال رود که در این صورت باید اثبات شود .اگر طرف مقابلی که سند عادی علیه او اقامه شده است ،سند را پذیرد و یا در دادگاه ثابت شود که سند توسط خود شخص امضا شده است ،دیگر این سند در حکم سند رسمی می باشد

 شرایط فسخ مبایعه نامه

فسخ مبایعه نامه عبارت از بر هم زدن عقد است در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که هیچ کدام از طرفین نمی توانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد ماده 219 مقرر کرده است : «عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» به این ترتیب اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد.

شرایط فسخ مبایعه نامه ملک به دلیل خیار تاخیر ثمن

1- معامله بیع باشد
2- خیار مختص به بایع یا همان فرونشده می باشد
3- مبیع باید عین معین یا کلی در معین باشد
4- مبیع و ثمن باید هر دو حال باشند
5- سه روز از لحظه ای که عقد بیع واقع گردید بگذرد

هنگامیکه مبایعه نامه ای در مورد فروش یک ملک میان خریدار و فروشنده تنظیم می شود، موارد متعددی از جمله زمان انتقال سند بنام خریدار، زمان تحویل ملک، نحوه پرداخت ثمن و … در آن ذکر می گردد. در قانون ذکر شده است که اگر طرفین در زمان انجام معامله در جهت پرداخت ثمن، مدت مشخصی را تعیین نکرده باشند، اگر سه روز از زمان انجام بیع بگذرد و در این سه روز، نه خریدار تمام ثمن را پرداخت نموده باشد و نه فروشنده ملک را تحویل داده باشد، فروشنده این حق را دارد که به جهت “خیار تاخیر ثمن” مبایعه نامه را فسخ نماید و طی یک اظهارنامه به خریدار اعلام نماید که معامله فسخ شده است و دادخواستی را تحت عنوان “تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن” مطرح نماید.

در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن، خواهان دعوا، فروشنده است که می بایست دادخواست خود را بطرفیت خریدار، در دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع است، مطرح نماید. رایی که دادگاه مبنی بر تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن، مطرح می نماید جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست.

نکات مهم در دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن

اگر خریدار جهت پرداخت ثمن، ضامنی را معرفی نماید در صورتیکه فروشنده این مورد را قبول کند، خیار تاخیر ثمن از بین میرود.
اگر ظرف سه روز از تاریخ بیع، فروشنده خیار تاخیر ثمن داشته باشد ولی از آن استفاده نکند و خریدار ثمن معامله را پرداخت کند، فروشنده دیگر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر ثمنی که خریدار به فروشنده پرداخت می نماید، معیوب باشد، خیار تاخیر ثمن بعلت اینکه فروشنده آن ثمن را گرفته است، از بین میرود اما خریدار میتواند باستناد خیار عیب، قرارداد را فسخ نماید.

نمونه اظهارنامه فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده

نمونه اظهارنامه فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده به دلیل تاخیر در پرداخت ثمن که در زیر درج می گردد با توجه به الکترونیکی شدن فرآیند ثبت دادخواست ها و اظهارنامه ها بایستی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال گردد. در فرم اظهارنامه بعد از پر کردن مشخصات اظهارکننده (در اینجا فروشنده) و مخاطب اظهارنامه (در اینجا خریدار) بایستی موضوع اظهارنامه را درج نمود که بهتر است این عبارت درج گردد:

«اعلام مراتب فسخ مبایعه نامه به علت تاخیر در پرداخت ثمن به شرح متن اظهارنامه »
در شرح اظهارنامه چنین نوشته می شود:
مخاطب محترم جناب آقای/سرکارخانم/شرکت…/موسسه… با سلام همانطوریکه مستحضرید اینجانب طی مبایعه نامه شماره…مورخ… یک واحد آپارتمان/یک قطعه زمین/ یک باب سوله/یک باب مغازه و…را به جنابعالی /آن شرکت/آن موسسه…فروخته ام و در بند…قرارداد مقرر شده است که چنانچه خریدار از پرداخت هر یک از اقساط ثمن معامله در موعد قانونی امتناع نماید،فروشنده مجاز است ظرف مدت ده روز از تاریخ تاخیر در پرداخت هر یک از اقساط به موجب اظهارنامه رسمی فسخ مبایعه نامه را به خریدار اعلام و ارسال دارد لذا بدین وسیله توجهاً به عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد قراردادی ،مستنداً به ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی فسخ معامله و مبایعه نامه شماره و تاریخ بالا را به علت تاخیر در پرداخت ثمن معامله وفق بند…قرارداد اعلام و ارسال می دارم.
نام و نام خانوادگی
امضاء

این مطلب با موضوع اعلام فسخ قرارداد،انفساخ،متن نامه فسخ، موارد عمده فسخ مبایعه نامه و نمونه اظهارنامه فسخ مبایعه نامه از طرف فروشنده به دلیل تاخیر در پرداخت ثمن تنظیم گردیده است.

نمونه دادخواست ابطال مبایعه نامه

در تعربف مبایعه نامه باید گفت که شخص خریدار و شخص فروشنده به وسیله یک سند عادی که مبایعه نامه نامیده می شود در ارتباط با مورد معامله به توافق می رسند و در پی آن متعهد به مواردی که در مبایعه نامه قید شده می باشند.

آیا مبایعه نامه بدون کد رهگیری اعتبار دارد?

اگر مبایعه نامه کد رهگیری نداشته باشد باید اول اصالت آن در دادگاه به اثبات برسد که زمان بر است و ممکن است دعاوی دیگری از جمله دستکاری یا غیر واقعی بودن مبایعه نامه مطرح شود که رسیدگی را زمانبر خواهد کرد,