هزینه تمدید قرارداد اجاره مسکن

اگر قصد تمدید قرارداد اجاره ملکتان را دارید، قطعا سوالات متعددی درباره نحوه محاسبه حق کمیسیون تمدید قرارداد اجاره برایتان مطرح می‌شود؛ اگر شما اطلاعات کافی دراین باره داشته باشید، با حداقل هزینه و به راحتی می‌توانید قرارداد اجاره ملک را تمدید کنید.

در این میان لازم است این نکته را بدانید که نحوه محاسبه کمیسیون تمدید اجاره با کمیسیون رهن و اجاره متفاوت است و برای تمدید قرارداد اجاره، مسلما باید حق کمیسیون کمتری را پرداخت کنید. ما در این مقاله درمورد شیوه محاسبه کمیسیون تمدید اجاره توضیحات لازم را به شما ارائه خواهیم داد. پس با ما همراه باشید.

اهمیت تمدید اجاره نامه

چه طرف مالک این قرارداد باشید و چه طرف اجاره کننده، نیازمند به سندی قانونی به عنوان تضمین اجاره نامه خود هستید. سندی که ضامن حق و حقوق شما باشد و در اختلافات احتمالی بتواند از منافع شما دفاع کند. لازمه این امر نوشتن دقیق تمدید اجاره نامه رسمی است. این اجاره نامه ممکن است مربوط به قرارداد اجاره مسکن، قرارداد اجاره مغازه ، ملک، زمین، یا هر مال دیگری باشد. اجاره، در واقع به این معنی است که ، مستاجر در مقابل مالی که به مالک یا موجر می‌دهد برای مدت معین، مالک منافع موجر می‌شود و آن را در اختیار می‌گیرد. این مدت معین که در تعریف آمده، شروع و پایان یک اجاره نامه را تعیین می‌کند.

البته این به معنی بی‌اعتباری اجاره نامه دستی نیست.

راهکارهای مختلف تمدید قرارداد اجاره

لازم به یادآوری است که این روزها تمدید قرارداد اجاره به سه صورت متفاوت قابل انجام است:

1.تمدید در قالب متمم

تمدید قرارداد اجاره ملک در قالب یک متمم پرینت شده که در سامانه ثبت می‌شود و روی سربرگ سامانه و تحت عنوان متمم قرارداد با کد رهگیری پیشین چاپ می‌شود که در حقیقت تمدید قرارداد اجاره در قالب این متمم ثبت خواهد شد؛ اگر در روند تمدید قرارداد اجاره مبلغ رهن و اجاره اضافه شده باشد، در داخل متمم چنین عبارتی ذکر می‌شود: “با توجه به توافقات جدید، مبلغ رهن از مبلغ …..میلیون ریال به …. میلیون ریال و نرخ اجاره بها از مبلغ …..میلیون ریال به …. میلیون ریال تغییر یافته است.”

در این حالت برای محاسبه کمیسیون تمدید قرارداد، باید رقم رهن و اجاره قرارداد جدید را مدنظر قرارداده و در ابتدا کمیسیون رهن و اجاره این ملک را محاسبه کرده و سپس یک دهم آن را به عنوان کمیسیون تمدید اجاره در نظر گرفته خواهد شد و پس از افزودن ۹% مالیات بر ارزش افزوده، حق کمیسیون تمدید قرارداد اجاره برای هر یک از طرفین مشخص خواهد شد.

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که برخی بنگاه‌های املاک، برای تمدید قرارداد رهن و اجاره، متمم را چاپ نمی‌کنند. بلکه قراردادی جدید با کد رهگیری جدیدی ثبت می‌کنند و با ثبت کد رهگیری جدید، این قرارداد به منزله یک قرارداد جدید تلقی شده و در قالب تمدید نخواهد رفت و محاسبه کمیسیون آن طبق فرمول حق کمیسیون رهن و اجاره محاسبه خواهد شد و نه تمدید قرارداد و هزینه به مراتب بیشتری را برای موجر و مستاجر به همراه خواهد داشت. پس باید دقت کنید که برای تمدید قرارداد اجاره ملکتان با این مشکل روبرو نشوید.

2.پشت نویس کردن قرارداد قبلی

شیوه دوم برای تمدید قرارداد، پشت نویس کردن قرارداد قبلی اجاره ملک است که یا به صورت دست نویس یا تایپی، توافقات جدید (مبلغ رهن و اجاره و نکات دیگر) در پشت قرارداد قبلی یا روی کاغذی دیگر درج شده و در حضور چند شاهد امضا خواهد شد. در این مورد هم نحوه محاسبه کمیسیون تمدید رهن و اجاره مثل حالت قبل (تمدید در قالب متمم) خواهد بود و رقم کمیسیون کمتری نسبت به کمیسیون رهن و اجاره پرداخت خواهد شد.

3.تمدید به روش سنتی

در حالت سوم و از آنجا که در حال حاضر در متن صریح قانون مدنی، اجباری برای تمدید قرارداد اجاره در داخل بنگاه املاک وجود ندارد، مالک و مستاجر می‌توانند با هم متنی را نوشته و به امضا برسانند که بهتر است تا چند شاهد هم زیر آن را امضا کنند. این متن را می‌توان پشت قرارداد اجاره پشت‌نویسی و بدین ترتیب قرارداد اجاره تمدید کرد و اگر این قرارداد درست نگارش شده باشد، حتی برای تخلیه و موارد قانونی، مشکل خاصی برای مالک و مستاجر وجود نخواهد داشت.

فعلا قانون مدونی دراین رابطه وجود ندارد اما روندی در جریان است تا در آینده قراردادهای املاک، به سان قراردادهای رسمی ثبت شوند که هنوز چنین قانونی تصویب نشده است. دراین صورت و از آنجا که قرارداد در خارج از دفتر املاک تمدید می‌شود، نیازی به پرداخت کمیسیون تمدید اجاره نخواهد بود.

4.تمدید خودکار قرارداد اجاره

به طور معمول، تمدید قرارداد اجاره، با رضایت و توافق طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، انجام می گیرد. اما گاه، در شرایط ویژه و با هدف حمایت از طرف ضعیف تر قرارداد، یعنی مستاجر، قانون گذار، در مساله تمدید قرارداد اجاره، مداخله کرده و با حکم وی، قرارداد اجاره، به طور خودکار و بدون نیاز به رضایت و موافقت موجر، تمدید می گردد که به آن، تمدید خودکار قرارداد اجاره، گفته می شود.

تمدید خودکار قرارداد اجاره، در قوانین کشور ما، در دو موقعیت، مورد پیش بینی قانون گذار قرار گرفته است: تمدید اجاره های تجاری مشمول قانون سال پنجاه و شش و تمدید اجاره در زمان کرونا. بنابراین، در این بخش، تمدید خودکار قرارداد اجاره را در دو قسمت جداگانه، مورد بررسی قرار خواهیم داد:

تمدید خودکار قرارداد اجاره در قرارداد اجاره مشمول قانون پنجاه و شش

برای اینکه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، به طور خودکار و با حکم قانون گذار و بدون رضایت موجر، تمدید گردد، لازم است یک سری شرایط اختصاصی وجود داشته که شامل موارد زیر می باشد:

اجاره مربوط به ملک تجاری باشد.

اجاره در فاصله سال های 56 تا 76 منعقد شده باشد.

مستاجر، مرتکب یکی از تخلفات مذکور در قانون پنجاه و شش، همچون تغییر شغل و انتقال اجاره به شخص دیگر، نشده باشد.

نحوه محاسبه کمیسیون تمدید قرارداد

بسته به اینکه قرارداد اجاره ای که قصد تمدید آن را دارید، رهن کامل است یا رهن و اجاره، نحوه محاسبه متفاوت خواهد بود که در مورد هر دو حالت توضیح خواهیم داد.

مبلغ حق کمیسیون تمدید قرارداد رهن و اجاره ملک طی محاسباتی برپایه تعرفه اعلام شده توسط اتحادیه مشاورین، انجام می گردد. آخرین ابلاغیه اتحادیه صنفی مشاوران املاک در تهران در تاریخ ۲۳/ ۶/ ۹۹ منتشر و از روز پنجم مهر سال۹۹ لازم الاجرا شده و مشاوران املاک موظفند که براساس تعرفه سالانه اتحادیه مشاوران املاک شهرشان، به محاسبه حق کمیسیون تمدید قرارداد رهن و اجاره املاک بپردازند. لازم به ذکر است که این تعرفه برای رهن و اجاره املاک مسکونی، اداری و تجاری یکسان خواهد بود.

کمیسیون تمدید قرارداد رهن و اجاره

فرض کنید که پارسال خانه‌ای را به رهن ۴۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۳ میلیون تومان اجاره کرده بودید و امسال قصد تمدید این قرارداد را دارید. طبق توافق با صاحبخانه، قرار است تا قرارداد را با افزایش مبلغ رهن به ۵۰۰میلیون تومان و اجاره ماهانه به ۴ میلیون تومان، تمدید کنید. محاسبه حق کمیسیون تمدید رهن و اجاره ملک برای این واحد با رقم توافق شده جدید بدین ترتیب محاسبه می‌شود که یک دهم مبلغ کمیسیون رهن و اجاره بهای جدید درنظر گرفته شده و سپس یک دهم این مبلغ محاسبه شده و بعداز افزودن ۹% مالیات بر ارزش افزوده، رقم کمیسیون تمدید این قرارداد برای هریک از طرفین به دست می آید:

کمیسیون تمدید قرارداد رهن کامل

حالا فرض کنید که پارسال ملکی را با پرداخت ۴۰۰ میلیون تومان رهن کامل اجاره کرده بودید و حالا برای تمدید این قرارداد با صاحبخانه توافق کرده‌اید تا مبلغ رهن کامل به ۵۰۰میلیون تومان افزایش بیابد. حق کمیسیون تمدید رهن ملک با در نظر گرفتن مبلغ رهن جدید، برای هر یک از طرفین بدین ترتیب است که یک دهم کمیسیون رهن (طبق مبلغ رهن توافق شده برای تمدید) محاسبه می‌شود. یک دهم این مبلغ درنظر گرفته شده و با اضافه کردن ۹% مالیات بر ارزش افزوده، حق کمیسیون تمدید قرارداد رهن ملک برای هریک از طرفین تعیین خواهد شد:

مدارک لازم برای تمدید اجاره نامه

زمانی ‌که قرارداد اجاره توسط موجر و مستأجر تمدید می‌شود، حضور آن‌ها یا وکیل طرفین لازم است. آن‌ها در پشت قرارداد اجاره قبلی تمدید اجاره را ثبت می‌کنند. سپس خودشان و شهود آن را امضاء خواهند کرد.
در مواقعی که این اقدام در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌شود، موجر و مستأجر باید مدارک شناسایی و هویتی خود را ارائه دهند. یعنی ارائه شناسنامه و کارت ملی آن‌ها لازم است. اگر این تمدید توسط وکیل انجام می‌شود، باید وکالت‌نامه وکیل نیز وجود داشته باشد. همچنین لازم است که قرارداد اجاره قبلی به‌ همراه سند مالکیت موجر وجود داشته باشد، تا تمدید قرارداد با توجه به این موارد ثبت شود.

مشکلات تمدید اجاره نامه بدون شاهد

اولین سوالی که در این خصوص مطرح می‌شود این است که آیا تمدید اجاره نامه بدون شاهد از نظر قانونی معتبر است؟ پاسخ به این سوال مثبت است. بله هر قراردادی که به امضای طرفین رسیده باشد، از دید قانون معتبر است. اما عدم وجود امضای شاهد، دردسرهایی را به همراه دارد.

حالا سوال این است که نبود شاهد چه دردسرهایی به همراه دارد؟ فرض کنید طرف دیگر قرارداد به طور کل منکر امضای قرارداد شود. چه راهی پیش پای شماست تا ثابت کنید که طرف مقابل واقعا آن قرارداد را امضا کرده است؟

در این حالت دادگستری باید قرارداد مورد نظر را به کارشناسی خط ارجاع دهد. این به معنای طولانی شدن فرایند دادرسی است. قطعا در این شرایط، این شما هستید که مدت زمانی زیادی را اسیر راهروهای دادگستری می‌شوید و باید برای گرفتن حق خود زمان و هزینه‌ی زیادی صرف کنید.

شاید حتی به خاطر زمان و هزینه‌ی زیادی که به شما متحمل می‌شود، مجبور شوید از حق خود گذشته و ادامه دادرسی را پیگیری نکنید.

مشکلات قانونی تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی

دوست عزیز، هیچ موضوع یا توافقی که به صورت شفاهی انجام شده باشد از دید قانون قابل استناد و پیگیری نیست. بنابراین تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی نیز از نظر قانونی هیچگونه اعتباری ندارد. در نتیجه هرگز با تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی خود را دچار دردسر نکنید.

مسئله‌ای که در این خصوص مطرح می‌شود این است که اگر ۲ نفر شاهد عاقل، بالغ و مرد برای تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی داشته باشیم، باز هم دچار مشکل می‌شویم؟ قطعا بله!

بسیار از قضات حتی حاضر نیستند اظهارات شهود در این خصوص را بشنوند و صرفا هر آنچه مکتوب شده باشد را بررسی می‌کنند.

حتی اگر فرض کنیم قاضی به اظهارات شهود توجه کند، طرف مقابل نیز می‌تواند شاهدانی را به دادگاه احضار کند که خلاف گفته‌های شما را بگویند.

بنابراین تمدید اجاره نامه به صورت شفاهی یا انجام هر گونه توافقی در این خصوص به صورت شفاهی، به هیچ وجه توصیه نشده و تحت هیچ شرایطی کار عاقلانه‌ای نیست.

 جمع بندی

در صورتی که قصد تمدید قرارداد اجاره یا رهن و اجاره ملک‌تان را دارید، بعد از بررسی تمام جوانب باید مناسب‌ترین راه برای تمدید قرارداد را انتخاب کرده و پس از آن برای محاسبه کمیسیون تمدید قرارداد اجاره اقدام کنید. شما با در اختیار داشتن اطلاعات کافی می‌توانید هزینه‌های پنهان تمدید قرارداد را به حداقل رسانده و طبق اصول و قوانین موجود، برای تمدید قرارداد دست به کار شوید.