املاک اوقافی
اگر قصد خرید ملک اوقافی را دارید، دست نگه دارید! پیش از هر اقدامی، ابتدا این مقاله درباره ملک وقفی و شرایط خریدوفروش املاک اوقافی را بخوانید. خریدوفروش املاک وقفی تفاوت‌هایی با املاک شخصی دارد که باید بدانید.
ملک اوقافی چیست؟
ملک وقفی ابتدا متعلق به شخص بوده است. وی ملک خود را وقف کرده و اکنون سازمان اوقاف و امور خیریه این زمین‌ها را با اقساط ۹۹ساله به اشخاص دیگری واگذار می‌کند. اشخاصی که املاک اوقافی را خریداری می‌کنند، باید مبلغی را سالیانه به این سازمان پرداخت کنند. البته این مبلغ بسیار اندک است.
پس توجه داشته باشید که این‌ها صرفا املاکی نیستند که سازمان اوقاف و امور خیریه بر آن‌ها دست گذاشته باشد؛ ملک موردنظر معارض هم ندارد. املاک وقفی هیچ‌گونه مشکلی ندارند.
این ذهنیت اشتباه است که ملک اوقافی سند ندارد. املاک اوقافی هم مثل املاک شخصی دارای سند هستند، اما سند آن‌ها با سند شخصی تفاوت‌هایی دارد. در واقع خریدار، مالک آن ملک نخواهد بود. یعنی نسبت به خریدوفروش، اجاره یا ساخت‌وساز ملک، به‌صورت مستقل اختیاری ندارد. اما تحت شرایط مشخص و با تأیید سازمان اوقاف، امکان معامله این املاک برای مالک فراهم می‌شود.
انواع املاک اوقافی
املاک وقفی به‌طور کلی به چهار دسته تقسیم می‌شوند که عبارت‌اند از:
- املاک وقفی آستان قدس رضوی،
- املاک وقفی بقاع متبرکه،
- املاک وقفی سازمان اوقاف و امور خیریه،
- و املاک وقفی شخصی.
- این املاک از نظر قانونی و ملکی تفاوتی با هم ندارند. تفاوت اصلی بین املاک وقفی، متولی آن است. پس نباید نسبت به محل ملک وقفی نگران باشید. این تفاوت صرفا به این خاطر اهمیت دارد که بدانید در امور مربوط به ملک، با چه شخص و سازمانی سروکار دارید.
نحوه تشخیص ملک اوقافی
استعلام املاک اوقافی پیش از معامله
پس از تشخیص ملک اوقافی برای انجام معامله آن ملک، غیر از استعلام‌هایی که برای املاک شخصی باید انجام شود، نیاز به استعلام از متولی ملک وقف شده نیز هست.
در مقاله‌ای که در خصوص ماهیت ملک اوقافی و مسائل مربوط به نقل و انتقال آن نوشتیم، توضیح دادیم که متولی تمام املاک اوقافی، اداره اوقاف نیست.
بنابراین باید ابتدا متولی مربوطه را شناسایی کرد تا بتوانید استعلام مربوطه را دریافت کنید. دقت کنید که دریافت استعلام برای اطلاع از میزان بدهی ملک اوقافی ضروری است.
برای اینکه بتوانید متولی ملک اوقافی را جهت دریافت استعلام شناسایی کنید، باید از مالک اجاره نامه عرصه را مطالبه نمایید. با مشاهده و مطالعه اجاره نامه عرصه می‌توانید متولی ملک اوقافی مورد نظر را شناسایی کرده و برای دریافت استعلام به آن جا مراجعه کنید.
استعلام املاک اوقافی در شرایطی که متولی در دسترسی نیست
فرض کنید به واسطه پرس و جو یا از هر طریق دیگر از اوقافی بودن ملک اطمینان حاصل کرده‌اید. اما به هر دلیل، مثل در دسترس نبودن مالک، امکان دستیابی به اجاره نامه عرصه ملک مورد نظر فراهم نیست. در این شرایط برای دریافت استعلام ملک وقفی مورد نظر چه کار باید کرد؟
در قدم اول بعد از تشخیص ملک اوقافی می‌توانید به اداره اوقاف شهر مراجعه کرده و درخواست استعلام برای ملک مورد نظر را ارائه کنید. در صورتی که اداره اوقاف ملک مورد نظر را در مجموعه املاک خود عنوان نکرد، می‌توانید از اداره موقوفات آستان قدس رضوی استعلام کنید.
در صورتی که جواب این استعلام نیز منفی بود؛ متولی ملک وقفی مورد نظر یا شخصی است یا یکی از بقاع متبرکه. در این شرایط می‌توانید از اداره اوقاف اسامی افراد یا بقاع متبرکه‌ای که در آن شهر دارای موقوفه هستند را جویا شده و برای دریافت استعلام به آن‌ها مراجعه کنید.
تلاش کردیم اطلاعات لازم در خصوص تفاوت و نحوه تشخیص و شناسایی ملک اوقافی را به طور کامل توضیح دهیم. خوشحال می‌شویم در صورتی که همچنان ابهام یا سوالی دارید، آن را با ما مطرح کنید.
شرایط اجاره خانه های اوقافی
شرایط عمومی برای اجاره ملک اوقافی در همه قراردادهای اجاره وجود دارد. اجاره اموال موقوفه شرایطی است که خاص وقف بوده و در موارد دیگر کاربردی ندارد.
یکی از مهم‌ترین و شایع‌ترین طرق ایجاد درآمد برای موقوفه، اجاره دادن بخشی از ملک موقوفی، جهت افزایش درآمد و صرف آن در اجرای نیات واقف است. در عین حال مباشران اداره اموال موقوفه باید مصلحت موقوفه را رعایت کنند. چنانچه با اجاره دادن موقوفه استفاده از منافع در جهت نیت واقف متعذر می‌گردد، نباید موقوفه به اجاره واگذار شود.
میزان اجاره بهای مالی که وقف شده
واقف می تواند ضمن وقف نامه درباره میزان اجاره بها شرط بگذارد و اگر برای این امر پیش بینی نکرده باشد خود متولی بر اساس مصلحت میزان مال الاجاره را معین می کند همچنین باید امکان تعدیل اجاره بها را در ضمن قرارداد شرط کند.
از طرفی با تصویب لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه در سال ۵۸ برای جلوگیری از ضایع شدن حق موقوفه در ماده یک اینگونه مقرر می کند که برای جلوگیری از تضییع حق موقوفه از این تاریخ به بعد تمام قراردادهای اجاره موقوفه فسخ می شود و متصرفین موقوفه باید در مدتی مشخص به سازمان اوقاف مراجعه کنند تا در آنجا طبق آیین نامه ای که در ادامه ذکر می شود اجاره را تمدید کنند.
اگر مال وقف شده مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد میزان اجاره بها بر اساس اجاره قبلی و درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات است که توسط بانک مرکزی اعلام می شود.
اگر مال وقف شده مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ نباشد؛ هشت درصد ارزش زمین و ده درصد ارزش معاملاتی ساختمان می باشد.
زمین هایی که ارزش معاملاتی هم ندارند میزان اجاره بر اساس نظر کارشناس تعیین می شود. و اجاره نهایی شش درصد میزان تعیین شده
قوانین خرید و فروش املاک اوقافی
- اجاره دادن مال موقوفه دارای شرایطی می باشد، در واقع برای اجاره دادن مال موقوفه، دو طرف قرارداد باید رضایت کامل داشته باشند، و همچنین طرفین قرار داد، باید از نظر عقلی و سنی و فکری رشد کافی و لازم را کرده باشند.
- قیمت ملک های موقوفی بسیار مناسب می باشد.
- با خرید املاک وقفی در آینده، اشخاص دیگر مدعی مالکیت این زمین ها نمی شود.
- صاحب ملک وقفی تنها خود خریدار است.
- زمانی قصد خرید ملک وقفی می نمایید، باید بررسی کنید که صاحب اصلی زمین چه کسی بوده و زمین به کجا وقف شده است.
خرید و فروش زمین و ملک وقفی با سایر ملک ها متفاوت می باشد، در واقع برای این که املاک به فروش برسند، اجازه از متولی ضروری می باشد، و در ابتدا باید به شهرداری مراجعه کنید، و از - شهرداری نامه ای برای سازمان اداره اوقاف دریافت نمایید.
- بعد از انجام معامله، متولی زمین وقف شده باید، مبلغ پرداختی توسط خریداران را به سازمان اداره اوقاف مربوطه، انتقال دهد.
- یک نکته مهم در رابطه با ساخت و ساز روی زمین های وقفی این است که، حتما باید اداره اوقاف اجازه ساخت و ساز بدهد.
- بعد از انجام معامله خرید و فروش، باید برای دریافت اسناد و مدارک اقدام کنید، و برای گرفتن استعلامات لازم باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید، هم چنین باید بدانید که اسناد ملکی و اوقافی در ارزش و اعتبار با یکدیگر متفاوت هستند.
- حتما از سازمان اوقاف نسبت به بدهی های ملک که باید به سازمان اوقاف پرداخت شده باشند، استعلام بگیرید.
- حتما باید در مبایعه نامه این معامله، باید ذکر شود که، خریدار از اوقافی بودن ملک آگاه و با خواسته ی خود این ملک را خریداری نموده است.
- نکته ای که در مورد سند باید توجه کنید این است که، به جای عبارت شش دانگ_ عرصه و اعیان، عبارت شش دانگ_ اعیان باید ذکر شود.
- اگر به دنبال خرید املاک با هزینه پایین تر و مناسب هستید، خرید زمین از اوقاف یا خرید املاک اوقافی گزینه ی مناسبی برای شما خواهد بود.
