نحوه نوشتن اجاره نامه دستی
نوشتن قرارداد اجاره نامه به سه صورت انجام می‌شود. اجاره نامه ها یا رسمی یا بنگاهی و یا دستی هستند. برای نوشتن دو نوع اول قرارداد اجاره طرفین قرارداد – موجر و مستأجر – باید به دفتر ثبت اسناد رسمی و بنگاه مراجعه کنند. طبیعتاً بهترین گزینه برای نوشتن قرارداد اجاره نوع رسمی آن است اما دو نوع دستی و بنگاهی نیز معتبر هستند. در ادامه مقاله به توضیح مختصر اجاره نامه دستی و اعتبار آن می‌پردازیم.
اجاره نامه دستی چیست ؟
گاهی ممکن است موجر و مستأجر با یکدیگر آشنا باشند یا نسبت فامیلی داشته باشند. در این صورت طرفین به جای مراجعه به بنگاه مشاور املاک خود به صورت دستی اقدام به نوشتن یک قرارداد اجاره می‌نمایند. در واقع طرفین قرارداد با در نظر گرفتن سابقه آشنایی با یکدیگر مراجعه به بنگاه و پرداخت هزینه را بیهوده می‌پندارند. به این اجاره‌نامه به امضای دو طرف نیز می‌رسد اجاره‌نامه دستی می‌گویند. برای آشنایی با معایب نداشتن قرارداد اجاره کلیک کنید.
مزایا و معایب اجاره نامه دستی چیست؟
آیا فکر می کنید اجاره نامه دست نویس می تواند از منافع شما در دادگستری محافظت کند؟
شاید تنها مزیت اجاره نامه دستی این باشد که برای نوشتن آن نیازی به پرداخت یک مشاور املاک نیست. اما این فقط یک مزیت است، به شرطی که موجر و مستاجر مشکلی با یکدیگر نداشته باشند.
در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستاجر، کمیسیون مشاور املاک یا حق التحریر در مقایسه با هزینه ها و زمانی که شما مجبور به پرداخت آنها در دادسرا هستید، ناچیز خواهد بود.
اگر فقط یک اجاره نامه به عنوان مدرک داشته باشید، مدت زمان دادرسی و دادخواست آنقدر برای شما هزینه دارد که از ننوشتن اجاره نامه از مشاور املاک پشیمان می شوید.
اگرچه یک قرارداد اجاره که توسط دو شاهد امضا شده، قابل پیگرد قانونی است، اما این قانون شامل قانون موجر و مستأجر نیست که در سال ۱۹۹۷ (۱۳۷۶) تصویب شده است. این روند اخذ دستور تخلیه برای ملک اجاره ای را پیچیده می کند. بنابراین نوشتن اجاره نامه دستی به ضرر موجر است.
ممکن است فکر کنید که نوشتن اجاره نامه به نفع مستاجر است. اما اینطور نیست اگر اجاره نامه با دست نوشته شده باشد، روند بازپرداخت مبلغ رهن برای مستأجر به روندی دشوار و طولانی تبدیل می شود.
به طور کلی، می توان گفت که با نوشتن قرارداد اجاره با دست، در هزینه حق التحریر یا مشاوره املاک صرفه جویی می کنید، اما خطر خرید مسائل حقوقی و هزینه های حقوقی را برای خود دارید. بنابراین به مالکان و مستاجرین توصیه می شود که از توافق نامه و دستی از نوشتن قرارداد اجاره خودداری کنند.
شاید برای شما این سوال پیش آمده باشد که آیا اجاره نامه دست نویس با رضایت موجر و مستاجر معتبر است؟ یا اعتبار کلی این نوع اجاره نامه چقدر است؟ ما به سوال زیر پاسخ خواهیم داد.
آیا اجاره نامه دستی معتبر است؟
طبق قوانین اسلامی، هر نوشته ای که توسط دو نفر امضا شود، قرارداد محسوب می شود. از آنجا که قوانین کشور مبتنی بر شرع است، بنابراین هرگونه نوشتاری که توسط دو نفر امضا شود، قرارداد است و هر قراردادی می تواند از نظر قانونی قابل اجرا باشد.
رسمیت و اعتبار اجاره نامه دستی
طبق شرع اسلام هر نوشتاری که دو نفر بر روی آن توافق داشته باشند و آن را به امضا برسانند قرارداد محسوب می‌شود. قانون ایران نیز که مبتنی بر شرع است این مسئله را در ماده 10 قانون مدنی ذکر کرده است: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.» بنابراین اجاره‌نامه دستی به عنوان یک قرارداد پذیرفته می‌شود و در دعاوی دادگاهی معتبر است.
البته باید توجه داشت هنگام عقد یک قرارداد اگر موارد قانونی در آن رعایت نشود در صورتی بروز اختلاف میان دو طرف، دادگاه قرارداد دارای ایراد را مورد استناد قرار نمی‌دهد. بنابراین با وجود اینکه اجاره‌نامه دستی با امضای طرفین و دو شاهد و بدون رجوع به مشاور املاک معتبر می‌باشد ممکن است نتواند منافع طرفین قرارداد را در دعاوی دادگاه به خوبی حفظ کند.
نحوه نوشتن اجاره نامه دستی
نوشتن اجاره‌نامه دستی آسان نیست. اجاره‌نامه به عنوان یک قرارداد حقوقی جزئیات مهمی دارد که باید در نگارش آن رعایت شود. وقتی طرفین اقدام به نوشتن یک قرارداد اجاره می‌کنند در واقع می‌خواهند از مشکلات و اختلافات حقوقی میان موجر و مستأجر در آینده پیشگیری نمایند. با توجه به این نکته ممکن است اجاره نامه دستی به دلیل کمبود اطلاعات طرفین قرارداد، فاقد جزئیات مهم حقوقی باشد. در این صورت اجاره‌نامه دستی در عمل بی فایده است زیرا نمی‌تواند موارد حقوقی قرارداد را به خوبی پوشش دهد. بنابراین برای منعقد ساختن یک قرارداد اجاره به صورت دستی حتماً باید به نکات زیر توجه داشت:
- مشخصات طرفین قرارداد؛ احراز هویت طرفین قرارداد از نظر حقوقی بسیار اهمیت دارد و از طرفی بسیار مهم است مالکیت موجر احراز شود. بنابراین اطلاعات هویتی و مالکیتی را با جزئیات بنویسید و از کنار آن به آسانی عبور نکنید.
- موضوع یا مورد اجاره؛ نگارش دقیق مشخصات ملک مورد اجاره در متن قرارداد بسیار مهم است برای این کار لازم است اطلاعات ثبت شده در سند را ذکر کنید. نوشتن جزئیات ملک مورد اجاره از اختلافات آینده در استفاده از پارکینگ یا انباری جلوگیری می‌نماید.
- تعیین زمان اجاره؛ حتماً باید مدت قرارداد را در متن اجاره‌نامه مشخص کنید. قرارداد اجاره بدون تعیین زمانی برای پایان آن از نظر قانون دچار مشکل می‌شود.
- پرداخت اجاره‌بها و رهن؛ میزان اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن باید در متن قرارداد ذکر شود. رهن کامل از نظر شرعی ایراد دارد بنابراین در صورت رهن کامل مبلغ اندکی را به عنوان اجاره‌بهای ماهانه مشخص می‌کنند.
- در پایان قرارداد می‌توانید به مواردی نظیر جریمه تاخیر در پرداخت اجاره‌بها، چک تخلیه و درج متعلقات ملک بپردازید.
برای آشنایی بیشتر با نحوه نوشتن قرارداد اجاره کلیک کنید.
اعتبار پشت نویسی اجاره نامه تا چه میزان است؟
گاهی پشت قرارداد اجاره نیز چند سطر نوشته مشاهده می‌نماییم.
پشت نویسی قرارداد در صورتی که هیچ ارتباط معقولی بین آن و صفحه اصلی اجاره نامه نباشد، بی اعتبار است
البته این نوع پشت نویسی، باعث بی‌اعتباری قرارداد نمی‌شود.
البته در صورتی که زیر متن پشت نویسی، امضای دو طرف قرارداد و شهود نیز باشد و در آن تاکید شده باشد که به عنوان پیوستی بر اصل قرارداد محسوب می‌شود، نمی‌توان اعتبار آن را زیر سوال برد.
بنابراین اعتبار اجاره نامه های دستی با شرایطی که در بالا ذکر شد نیز بلااشکال است.
اهمیت امضای اجاره‌نامه دستی
پس از اتمام نوشتن اجاره‌نامه هر دو طرف باید آن را امضا کنند. علاوه بر امضای طرفین قرارداد دو مرد عاقل و بالغ به عنوان شاهد نیز باید قرارداد مذکور را امضا نمایند. اجاره‌نامه بدون امضای شاهدین نیز از نظر قانونی معتبر می‌باشد اما اجاره‌نامه‌ی فاقد امضای شاهد در قانون روابط موجر مستأجر که در سال 1376 تصویب شده است، مشمول نمی‌گردد. لذا مهم‌ترین نکته در امضای اجاره‌نامه امضای شاهدین است.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مراحل تخلیه ملک و اختلافات موجر و مستأجر در این زمینه را بسیار آسان می‌نماید. اگر اجاره‌نامه مشمول این قانون نشود طرفین نمی‌توانند برای حل اختلاف خود به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند و مجبور خواهند شد برای رفع مشکل به دادگستری‌ها رجوع کنند.
نمونه متن تمدید اجاره نامه
نمونه اول :
با توجه به اتمام قرارداد شماره ……….. در تاریخ ……….. در خصوص اجاره یک دستگاه آپارتمان توسط ……………….. از ………………. با توجه به توافق طرفین قرارداد جدیدی بین دو طرف منعقد شده و مبلغ ودیعه از ……………………. به ………………… تغییر یافته و اجاره از ……………….. به ……………………… در ماه افزایش/کاهش می‌یابد.
تمامی مفاد قرارداد شماره ……………………… برای این قرارداد برقرار بوده و اگر قرار است تغییری صورت گیرد باید به توافق هر دو طرف صورت گیرد.
نمونه دوم :
قرارداد شماره ………… در تاریخ ………………… بین خانم/آآقا …………………. و خانم/آقا …………………. به مدت ………………. سال از تاریخ ………………. تا تاریخ ……………… تمدید می‌شود. مبلغ ودیعه این قرارداد از …………….. به …………….. و مبلغ اجاره از ……………………. به …………………….. تغییر می‌یابد.
نمونه سوم:
این قرارداد بین آقا/خانم (موجر) ………………………….. و آقا/خانم (مستأجر) در تاریخ …………………….. به منطور تمدید اجاره واحد فوق‌الذکر در قرارداد شماره ………………. به مدت ………..………………. تنظیم می‌شود. کلیه مفاد قرارداد شماره …………………….. برای این قرارداد نیز معتبر بوده و تنها مبلغ ودیعه از ……………………. به ………..…………… و مبلغ اجاره از ……………………….. به ……..…………….. تغییر می یابد.
اگر مابقی مفاد قرارداد بدون تغییر باشد ذکر کنید که کلیه مفاد قرارداد شماره …. به قوت خود باقی می ماندی ولی اگر برخی از مفاد یا توافقات موجر و مستاجر در قرارداد اجاره قبلی تغییر می کنند، این تغییرات را در تمدید قرارداد بایستی حتما ذکر شوند.برای این که شما بتوانید قرار داد تمدید اجاره نامه را انجام دهید می توانید از پشت برگه اجاره نامه‌ی موجود استفاده کنید. در حالتی که بخواهید تمدید اجاره نامه را با پشت نویسی انجام دهید، نیازی به اشاره به شماره اجاره نامه نیست و فقط ضروری است که توافقات جدید ( که در بالا برخی از آن ها را ذکر کردیم) مانندمدت زمان اجاره خانه، تاریخ شروع و تاریخ پایان اجاره نامه و مبلغ جدید را در پشت قرارداد قید کنید.نکته ای که در این جا حائز اهمیت است این است که شما با هر روشی که قصد داشته باشید قرار داد اجاره نامه را تمدید کنید باید حتما مواردی که در زیر آن ها را بیان کرده ایم را رعایت کنید که شامل این است که :
- در زمان تمدید قرار داد موجر و مستاجر هر دو باید حضور داشته باشند و باید متن تمدید اجاره نامه را امضا کنند.
- همچنین دو نفر نیز باید به عنوان شاهد حضور داشته باشند و آن ها نیز قرداد را امضا کرده و تایید خود را اعلام کنند.
- از متنی که به عنوان قرارداد تمدید نوشته شده است باید دو نسخه تهیه شود که یکی از آن ها در نزد مستاجر و دیگری در نزد موجر نگهداری می شود.
آیا اقدام به نوشتن اجاره نامه دستی بکنیم یا خیر؟
جواب این سوال به طور خلاصه «نه» است. اولین دلیل این است که موجر و مستاجر هر دو در نوشتن این قرارداد صاحب نفع هستند. بنابراین هر کدام ممکن است در نوشتن اجاره نامه دستی، مواردی که به نفع خودشان است را نوشته یا حذف کنند.
دلیل بعدی به تجربه مشاور املاک برمی‌گردد. به عنوان مثال ما شاهد موردی بودیم که پدری املاک خود را به نام فرزندانش زده بود ولی همچنان خودش آن ملک‌ها را اجاره می‌داد و به جای فرزندانش پای قرارداد را امضا می‌کرد. در چنین شرایطی، در صورت بروز اختلاف بین پدر و فرزند، فرزند می‌تواند به علت اجاره مال غیر از پدر و به علت تصرف عدوانی از مستاجر شکایت کند. مستاجر نیز می‌تواند از پدر شکایت کند اما چاره‌ای جز تخلیه ملک پیش از پایان قرارداد ندارد.
دلیل سوم این است که مبلغی که به عنوان کمیسیون املاک پرداخت می‌کنید، بسیار کمتر از هزینه‌هایی است که در صورت مشکل دار بودن قرارداد باید پرداخت کنید.
آخرین دلیل این است که اگر اجاره نامه توسط مشاور املاک تنظیم شود، یک نسخه از آن پیش مشاور املاک محفوظ خواهد بود. اما اجاره نامه دستی تنها در ۲ نسخه تنظیم می‌شود و اگر یکی از طرفین قرارداد نسخه خود را گم کند، طرف دیگران می‌تواند از ارائه نسخه خود سر باز زده و برای طرف دیگر دردسر ایجاد کند.