اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

در این نوشته میخواهیم به اثبات مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی بپردازیم، در پایان جهت راهنمایی و مشاوره بیشتر در این خصوص می توانید با ما در تماس باشید.

اثبات مالکیت ملک در وضعیتی طرح می شود که در مورد مالکیت مالی اختلاف باشد. مالکیت حقی است که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین ، در مالی تصرف کرده و از تمام منافع آن بهره مند شود .

اثبات مالکیت ملک و اهمیت سند رسمی

مشکلات اثبات مالکیت ملک – یکی از اساسی ترین موضوعات در امور دعاوی ملکی، اثبات مالکیت ملک است. پایه و اساس مشکلات اثبات مالکیت ملک ، موضوع سند رسمی است. منظور از سند رسمی، سندی است که در اداره املاک به ثبت رسیده باشد.

سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی محسوب می شود. طبق ماده 1287 قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است. بر اساس ماده 1289 غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 سایر اسناد عادی است. برای درک بهتر موضوع بهتر است مهمترین مستندات قانونی را مورد توجه قرار دهیم.

روش های اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت ملک از چه طریقی امکانپذیر می باشد؟ یکی از مباحث مهم حقوق و موضوع بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگستری اختلاف در مالکیت می باشد. حسب مواد 80 و 99 قانون ثبت، ماک کسی است که سند با نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا افرادی که طبق قانون ملک به نام آنها منتقل گردیده است. اما مواردی وجود دارد که بین دارندگان سند عادی و یا حتی بین دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی اختلاف در مالکیت به وجود می آید ، که در این وضعیت طرح دعوای اثبات مالکیت ملک الزامی به نظر میرسد.

در دعوای اثبات مالکیت ملک، خواهان (خریدار ) کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده ( فروشنده ) کسی است که ملک را به خواهان فروخته است و چناچه ایادی قبلی نیز داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند طرح دعوای اثبات مالکیت قابل استماع نیست زیرا خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده بر خلاف قانون است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی، صادر می کنند و ادعای افراد دیگر را برای اثبات مالکیت نمی پذیرد. زیرا مطابق ماده 22 قانون ثبت دولت کسی را مالک می شناسد که ملک بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می باشد. بنابراین دعوای اثبات مالکیت برای املاکی است که دارای سند عادی است.

اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی

املاکی در اداره ثبت اسناد و املا ک به صورت رسمی ثبت نشده باشند قطعا دارای سند رسمی نیستند. حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلافی به وجود آید و خریدار بخواهد مالکیت خود را اثبات نماید لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند.

دعوای اثبات مالکیت ملک از دعاوی معمول و مرسوم در باب املاک است که افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به آن اقامه دعوی می کنند.

قانون مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی

در املاک دارای سابقه ثبتی، باید گفت قانون ، کسی را مالک می داند که دارای سند مالکیت باشد. همچنین ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. از این رو فرض کنید ملکی دارای سابقه ثبتی بود و سند مالکیت داشت. در این صورت، دادگاه ادعای افراد دیگر برای اثبات مالکیت بر چنین ملکی را نمی پذیرد. زیرا اصل بر آن است که ملک مورد نظر بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می باشد.

بنابراین، دعوای مورد بحث ما قابلیت استماع ندارد. در واقع این خواسته نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. زیرا طرح چنین دعوایی نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند.

اگر قرار باشد در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، دعوای اثبات مالکیت مورد پذیرش قرار گیرد و دادگاه حکم به مالکیت فرد مدعی دهد در چنین شرایطی با دو نفر مالک مواجه خواهیم شد. از آنجا که این امر از اساس باطل است لذا دادگاهها در مورد ملکی که مالک آن دارای سند رسمی است، دعوای اثبات مالکیت را نمی پذیرند. این امر مستند به ماده 22 قانون ثبت است. این ماده قانونی مقرر می دارد فرد دارای سند مالکیت که قبلاً ملک او در دفتر املاک به ثبت رسیده، مالک واقعی ملک شناخته می شود.

دادخواست اثبات مالکیت

ملکی را فرض نمایید که فاقد سابقه ثبتی است یعنی سند مالکیت رسمی ندارد. این ملک ممکن است بوسیله مبایعه نامه و در دفتر مشاورین املاک مورد معامله قرار گیرد. ممکن است ثمن معامله یا همان مبلغ خرید ملک پرداخت شده باشد. اما فروشنده حاضر نباشد ملک را در دفترخانه به نام خریدار منتقل نماید. در چنین حالتی خریدار می تواند دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تحویل ملک را تقدیم دادگاهی کند که ملک در آن حوزه قرار دارد.

مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به اثبات مالکیت ملک

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت ، مزاحمت ، ممانعت ازحق ، تصرف عدوانی ، خلع ید و سایر حقوقی که راجع به اموال غیر منقول در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

طبق قانون دولت افراد زیر را بعنوان مالک میشناسد:

• کسی که ملک به نام او در اداره ثبت و املاک ثبت شده
• کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده است .
• ملک از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده است.
• مدارک لازم جهت اثبات مالکیت ملک
• داشتن مبایعه نامه یا سند عادی
• رسید پرداخت ثمن معامله
• تقاضای استعلام از اداره ثبت
• تعرفه شهود
• نمونه آراء قضایی در خصوص اثبات مالکیت
• نسبت به ملکی که سند رسمی دارد خواسته صدور حکم به مالکیت ، خلاف مواد 47 و 48 قانون ثبت بوده و محکوم به رد است.
• املاکی که دارای سابقه ثبتی می باشند دعوای اثبات مالکیت دردادگاه قابلیت استماع ندارد.
• صورت جلسه احراز تصرف خواهان هیچ دلیلی بر مالکیت خواهان بر اموال غیر منقول که دارای سابقه ثبتی میباشند ، محسوب نمی شود . بنابراین خواهان در این حالت ذی نفع محسوب نخواهد شد.