مالیات املاک چیست؟
مالیات املاک از انواع مالیات مستقیم است که انواع درآمدها حاصل از ملک را شامل می‌شود. این نوع مالیات، در طبقه‌بندی مالیات‌های مستقیم قرار گرفته و مالیات بر اجاره املاک، مالیات بر مستغلات خالی و نهایتآ مالیات نقل و انتقال املاک و سرقفلی را شامل می‌شود.
مالیات املاک، مالیاتی است که به درآمد تحصیل‌شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره مالیات املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد. نحوه محاسبه این نوع مالیات عبارت است از کل مال‌الاجاره دریافتی، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره است.
لازم به ذکر است که محل سکونت پدر، مادر یا همسر و فرزندان یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود و در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد برای هریک از افراد مذکور از شمول مالیات بر درآمد اجاره خارج خواهد بود.
مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شوند در طول مدت اجاره از ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند. ما در ادامه این مقاله از آقای مالیات در مورد انواع مالیات املاک، مالیات مستغلات و نحوه محاسبه آن صحبت می‌کنیم پس همراه ما باشید.
مالیات بر املاک و مستغلات چیست و چه انواعی دارد؟
مالیات بر املاک و مستغلات یکی از انواع مالیات می باشد.این مالیات مشمول درآمدهای حاصل از اجاره دادن املاک و زمین ها و هرگونه نقل و انتقال آن می شود. به عبارت دیگر،مالیات بر املاک نوعی مالیات مستقیم است که برای اشخاصی وضع می‌شود که از فعالیت در بازار مسکن درآمدزایی می کنند.در زیر لیستی از انواع مالیات بر املاک و مستغلات را به شما معرفی می‌کنیم:
- مالیات بر ساخت و ساز املاک و مستغلات
- مالیات بر نقل و انتقال املاک و مستغلات
- مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
- مالیات بر املاک و مستغلات خالی
مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک و مستغلات
زمانی که شخصی حقیقی یا حقوقی درآمدی را به واسطه اجاره املاک و مستغلات خود کسب می‌کند، مالیاتی به او تعلق می‌گیرد، که تحت عنوان مالیات بر درآمد اجاره املاک شناخته می‌شود. جالب است بدانید که این نوع مالیات خود به دو دسته تقسیم می‌شود که هر دسته مالیات مخصوص به خودش با سقف مشخصی را دارد.
در دسته اول مطابق با ماده 54 قانون مالیات، شخص مالک باید معادل با کل مبلغ اجاره، چه نقدی و چه غیر نقدی، با کسر 25 درصد مالیات بپردازد. 25 درصد به خاطر هزینه‌های جانبی، تعهدت و استهلاک می‌باشد.
در دسته دوم، شخصی که باید مالیات بدهد، مستأجر است. گاهی ممکن است فردی ملک خود را اجاره بدهد و فردی که ملک را اجاهرکرده آن را به شخص دیگری اجاره بدهد. در این شرایط مالیاتی که باید پرداخت شود برابر با ما به تفاوت مبلغ اجاره‌ای که مستأجر پرداخت نموده و پولی که از بابت اجاره ملک دریافت شده است می‌باشد.
میزان و جدول نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1401
| درآمد سالیانه مشمول مالیات | درصد مالیات |
| تا 50 میلیون تومان | 15 درصد |
| 50 تا 100 میلیون تومان | 20 درصد |
| بیشتر از 100 میلیون تومان | 25 درصد |
چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1401 معاف می باشند؟
در قسمت های قبل، توضیح دادیم که نحوه محاسبه آنلاین و دستی میزان مالیات بر درآمد اجاره مستغلات در سال ۱۴۰۱ چگونه است. در این قسمت، قصد داریم، درباره افراد معاف از پرداخت این نوع از مالیات، صحبت کنیم. بر اساس تبصره های ماده 53، ماده 55 و 57 قانون مالیات های مستقیم، گروهی از افراد، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۱ معاف می باشند. موارد معافیت از مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1401 به شرح زیر است:
- خانه های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی می باشند.
- املاکی که مورد سکونت پدر، مادر ، همسر ، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک می باشند.
- املاکی که به طور مجانی، در تصرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی، دستگاه هایی که بودجه آن ها، به وسیله دولت تامین می‌شود، شهرداری ها و دهیاری ها می باشند.
- در صورت فروش ملک و درج این شرط که مالک پیشین ملک، خود تا مدتی، در ملک فروخته شده، سکونت داشته باشد؛ که مدت این سکونت، حداکثر تا 6 ماه است.
- مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته می شوند.
- املاک مورد اجاره، در تهران، تا یکصد و پنجاه مترمربع و در سایر نقاط تا دویست مترمربع.
مالکین املاکی که مطابق توضیحات بالا، ملزم به پرداخت مالیات بر اجاره املاک می باشند، لازم است تا در مهلت تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی، اقدام به ثبت اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک نمایند.
مالیات بر نقل و انتقال املاک و مستغلات
رقم مالیات بر درآمد اجاره، بر اساس قراردادی که نوشته شده محاسبه می‌شود و باید مطابق با املاک مشابه مشخص شود. نکته مهمی که وجود دارد، این است که قانون مالیات بر درآمد اجاره بها برای املاک با متراژ بالای ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها و بالای ۱۵۰ متر در تهران اعمال می‌شود.
یکی دیگری از انواع مالیاتی که به املاک و مستغلات تعلق می‌گیرد، مالیات بر نقل و انتقال آن‌هاست. جالب است بدانید که این نوع مالیات نیز به دو دسته تقسیم می‌شود که در ادامه به شرح آن‌ها می‌پردازیم.
هرگونه جابه‌جایی و انتقال ملک براساس ماده ۵۹ قانون مالیاتی کشور، شامل ۵ درصد مالیات بر ارزش معامله خواهد شد. البته بر مالیات املاک و مستغلات، موارد بسیاری از جمله مساحت، قدمت، اسکلت بندی، تجهیزات به کار رفته، نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت محل و موقعیت قرارگیری ملک تأثیر گذارند.
در مالیات دسته اول، کمیسیونی برای تعیین ارزش معاملاتی در نظر گرفته می‌شود که با نظر شورای شهر، وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان امور مالیاتی و سازمان ثبت اسناد و املاک می‌باشد. این سازمان‌ها و مجموعه نام برده، قیمت روز ملک در هر منطقه‌ای باشد را مشخص کرده و بر همین اساس مبلغی را برای مالیات بر نقل و انتقال آن تعیین می‌کنند. برای اینکه به خوبی مفهوم این نوع مالیات را متوجه شوید، فرض کنید خانه‌ای دارای ارزش ۲۰۰ میلیون تومان است. حال اگر ارزش معاملاتی آن ۵ میلیون تومان باشد، ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی آن 250 هزار تومان می‌شود که به عنوان مالیات بر نقل و انتقال آن است.
مالیات بر انتقال حق واگذاری املاک
مالیات دسته دوم، مالیاتی است که به دلیل انتقال حق واگذاری ملک به آن تعلق می‌گیرد. این مالیات بر اساس کاربری ملک، تصرف مکان، موقعیت تجاری و … بدو درصد قیمت تعیین شده برای انتقال می‌باشد و با نام حق واگذاری شناخته می‌شود.
مالیات بر ساخت و ساز املاک و مستغلات
بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات املاک و مستغلات، سازندگان املاک از بساز بفروش ها گرفته تا افراد فعال در حوزه انبوه سازی، باید برای هر ساخت و سازی که انجام می‌دهند، 15 تا 25 درصد از سودشان را به عنوان مالیات بپردازند. بر اساس این قانون، فعالان شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه کشور، باید 25 درصد از درآمدشان را که ناشی از فروش واحدهای نوساز است را تحت عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند. همچنین شرکت‌های تعاونی مسکن هم باید ۱۸.۷۵ درصد از سود املاک تازه ساخت خود را به سازمان امور مالیاتی پرداخت کنند. البته در پرداخت این مالیات، از قیمت نهایی فروش هزینه‌های زمین و ساخت و ساز کسر می‌شود.
در قانون جدید مالیات بر ساخت و ساز، تا ۳ سال اول بعد از صدور پایان کار، سازندگان مشمول پرداخت مالیات هستند و فعالان غیر از شرکت‌های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به فروش برسانند، نیازی به پرداخت مالیات برای آنان نیست و معاف از مالیات می‌شوند. واحدهایی که صدور پروانه ساخت آن‌ها مربوط به سال 95 باشد، باید مالیات بر ساخت و ساز را بپردازند و با این حساب سازندگانی که تا پایان سال 94 پروانه ساخت گرفته باشند، از این مالیات معاف هستند.
مالیات بر املاک و مستغلاتی که خالی هستند
از آنجایی که واحدهای مسکونی بسیاری در سال‌های اخیر، چه در شهرها و چه در شهرک‌های اطراف مورد ساخت قرار گرفته‌اند ولی خالی می‌باشند، از سال 94 در قانون مالیاتی برای آن‌ها مالیات در نظر گرفته شد. یک ماده قانونی به تصویب رسید که مطابق با آن خانه‌های خالی مشمول مالیات شوند تا با این کار از احتکار املاک و مستغلات جلوگیری شود.
به این ترتیب هر ملک تجاری یا مسکونی که در محلی با بیش از 100 هزار نفر قرار گرفته باشد و خالی باشد، با گذشت یک سال اگر همچنان خالی باشد، باید از سال دوم برای آن مالیات پرداخت شود. مالیات آن هم به این صورت است که در سال دوم باید مبلغی برابر با نصف مالیات بر درآمد اجازه، سال سوم دقیقاً برابر مالیات بر درآمد اجازه و برای سال‌های چهارم به بعد مالیاتی معادل 1.5 برابر درآمد اجاره، پرداخت شود.
روش های تعیین مالیات املاک چگونه است؟
- مالیات املاک از روی سند رسمی تعیین می‌شود.
- ماده ۵۴ درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (۵۴مکرر) این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهدشد.
