الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای
مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود. در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای در مواردی پیش می آید که شخصی ملکی را خریداری نموده و در قرارداد (قولنامه) توافق نموده شده است که در تاریخ معینی فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و سند ملک را به نام خریدار تنظیم نماید ولیکن فروشنده در تاریخ تعیین شده در دفترخانه حضور پیدا نمی کند و این عدم حضور معمولاً به دلیل اختلاف حساب، افزایش قیمت ملک پس از قرارداد و قولنامه و … می باشد که در این صورت خریدار برای این که بتواند از مزایای قانونی تنظیم سند به نام خود استفاده کند ناچار است با مراجعه به دادگاه و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای تنظیم کند و با مطرح کردن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای به خواسته خود برسد.
نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک
1- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود.
2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.
3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)
4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.
5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.
6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود.
7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.
انتقال ملک قولنامه ای
در حال حاضر دو روش رایج در انجام معاملات املاک وجود دارد و آن هم این است که خانه یا ملک موردنظر، سند تک برگ یا منگوله دار، شش دانگ یا سه دانگ دارد یا معاملات آن به طور قولنامه ای صورت پذیرد. شما هم ترجیح می دهید که با سند قطعی که قطعی ترین روش برای اثبات مالکیت است صاحب خانه شوید، ولی بعضی اوقات به دلایلی مثل کمبود بودجه، زمان محدود و قیمت پایین تر تصمیم گیری می کنید که ملک قولنامه ای خریداری کنید.
به طور کلی املاکی که قابلیت انتقال سند به صورت رسمی را ندارند، قولنامه ای معامله و بدون سند مورد معامله قرار می گیرند. مواردی مثل خلافی ساختمان در بخش های گوناگون مثل عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و … موجب خواهند شد تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار بگیرد و نهایتا سند رسمی دریافت نماید. البته عواملی مثل قرار گرفتن در طرح های شهرداری، از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و … وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر می بایست تخریب گردد.
یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی به وجود آورده اند و در این حالت هم می بایست ملک مورد نظر تخریب گردد. جالب است بدانید که بهترین روش به منظور اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر و دیگر اطلاعات ضروری در خصوص ملک کسب می کنید که با داشتن این اطلاعات حائز اهمیت، احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش پیدا کند.
چنانچه شما جزو آن دسته از افرادی هستید که قصد خرید ملک بدون سند را دارید یا ملکی را به شکل قولنامه ای خریداری کرده و معامله کرده اید، هم می توانید برای خانه خود سند تهیه فرمایید. البته بهتر است در مورد هزینه اخذ سند خانه و هزینه سند برای خانه قولنامه ای هم اطلاعاتی داشته باشید. در نظر داشته باشید که به منظور دریافت سند باید به هیئت حل اختلاف مراجعه کنید. می توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آن ها مراجعه فرمایید.
نحوه معامله املاک قولنامه ای
بعضی از املاکی ها به دلیل مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و نهایتا به صورت قولنامه ای خرید و فروش خواهند شد. در این نوع از معاملات هم باید همه جوانب را مورد بررسی قرار دهید و در ادامه برای خرید اقدام کنید، بنابراین در مورد این گونه املاک موارد زیر را مد نظر قرار دهید؛
- از مالک بودن فرد فروشنده اطمینان یابید.
- وکالت بلاعزل را بدون محدودیت زمانی تنظیم نمایید.
- از انجام معاملات وکالتی در بنگاه ها خودداری نمایید.
- همراه وکالت نامه حتما مبایعه نامه هم تنظیم نمایید.
- از معامله وکالتی با افراد ناشناس اکیدا خودداری فرمایید.
- در صورت انجام معامله وکالتی، حتما در دفاتر اسناد مراحل گوناگون آن را انجام دهید.
- هرچه زودتر برای ثبت رسمی سند اقدام نمایید و سند وکالتی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.
- در وکالت نامه به صورت صریح و واضح، حق هر گونه دخالت، در مورد ملک مربوطه را از فروشنده ساقط نمایید.
مدارک لازم دریافت سند برای ملک قولنامه ای
مدارک پیش از تنظیم سند نیز مثل هزینه گرفتن سند برای خانه قولنامه ای حائز اهمیت است. مدارک لازم به منظور تنظیم سند املاک قولنامه ای شامل این موارد است:
- کپی از سند مالکیت ملک یعنی همان سند اولیه ملک
- قولنامه یا قولنامه هایی که تقاضا کننده تنظیم سند را به مالک اولیه ارتباط می دهد.
به منظور تنظیم سند در ملک های مشاع، همچنین باید موارد زیر را آماده داشته باشید:
- سند مشاعی تقاضا کننده
- تحت شرایطی که سند مالکیت به نام شخص تقاضا کننده نباشد، بایستی وکالتنامه های مربوطه را نیز ارائه دهد.
توقیف ملک قولنامه ای برای مهریه
مطالبه مهریه نباید باعث شود مرد دچار عسر و حرج شود و از زندگی در شأن خود باز بماند. به همین دلیل قانونگذار مواردی را که در صورت مطالبه آنها زندگی مرد دچار مشکل میشود را از مهریه مستثنی کرده و اجازه توقیف آنان برای مهریه را نمی‌دهد.
مستثنیات مهر (مستثنیات دین) عبارتند از:
- منزل مسکونی که عرفا در شأن زوج در حالت اعسار او باشد.
- اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای رفع حوائج ضروری زوج و افراد تحت تکفل وی لازم است.
- ابزار و کتب علمی و تحقیقاتی برای افراد اهل علم.
- آذوقه موجود به قدر نیاز زوج و افراد تحت تکفل وی برای مدتی که عرفا آذوقه ذخیره می شود.
- وسایل و ابزار مورد نیاز کار که برای امرار معاش ضروری لازم است.
- تلفن مورد نیاز مدیون.
- مبلغی که در ضمن اجاره به موجر پرداخت می شود در صورتی که پرداخت اجاره بها بدون آن موجب عسر و حرج شود و عین ملک مورد اجاره مورد نیاز مدیون باشد و بالاتر از شأن او نباشد.
آیا ملک قابل توقیف است؟
ملک در صورتی که جزو مستثنیات دین نباشد برای مهریه قابل توقیف است. اگر توقیف ملک، شرایط زندگی را برای مرد سخت نکند، می‌توان آن را برای مهریه توقیف کرد.
منزلی که در شأن مرد و افراد تحت تکلف وی باشد و مغازه یا ملکی که برای امرارمعاش وی و افراد تحت تکلفش ضروری است، املاک مستثنیات دین محسوب می‌شوند.
در چه صورت ملک قابل توقیف است؟
طبق قانون ثبت اسناد و املاک ،دولت تنها شخصی را مالک میداند که ملک به نام او ثبت شده باشد یا ملک به او منتقل شده باشد و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده باشد بنابراین با معرفی ملک قولنامه ای به عنوان اموال شوهر نمیتوان ادعا کرد که مرد مالک آن است
و با توجه به عدم اثبات مالکیت مرد به دادگاه، امکان توقیف ملک وجود نخواهد داشت اما از طرفی دیگر شاید بتوان از طریق قانون اجرای احکام مدنی ملک را توقیف نمود یعنی اگر شخصی که سند مالکیت به اسم اوست به مالکیت خریدار یا مرد اقرار کند و رضایت خود را نسبت به توقیف ملک اعلام کند ممکن است دادگاه رای به توقیف ملک موردنظر بدهد.
فروش ملک مشاع قولنامه ای
ممکن است ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد و به صورت مشاع،تحت مالکیت دو یا چند نفر باشد.این املاک که اصطلاحاً املاک قولنامه ای خوانده می شوند،مشمول قانون پیش گفته نیستند چون در ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع آمده است:
« افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می‌نماید.»
بنابراین املاک فاقد سابقه ثبتی مشمول قانون مذکور نیستند و به نظر ما حتی اگر این املاک به طور رسمی مورد انتقال قرار گیرند(به فرض که دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت چنین سندی را حسب مورد تنظیم یا اجازه صدور دهند) ،نمی توان از طریق قانون افراز و فروش املاک مشاع،خواهان افراز آنها شد و رسیدگی به تقسیم و فروش این املاک در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
ملک قولنامه ای قابل توقیف است؟
اموالی که قابلیت توقیف آن ها وجود دارد به دو دسته کلی زیر دسته بندی می شوند:
- مال منقول: به اموالی که بتوان بدون وارد نمودن آسیب به مال یا محل استقرار آن از مکانی به مکان دیگر منتقل کرد، اموال منقول گفته می شود. مانند اسباب و وسایل منزل، خودرو و ….
- مال غیرمنقول: به اموالی که قابل نقل و انتقال از مکانی به مکان دیگر نمی باشند، اموال غیرمنقول گفته می شود. مانند زمین، ملک، خانه
توقیف ملک قولنامه ای و مال غیرمنقول و فاقد سابقه ثبت
بسیاری از افراد برخی از اموال خود را به صورت قولنامه ای خریداری می کنند و یا برای ثبت نمودن اموال خود اقدامی نمی کنند. به طوری که این اموال دارای هیچ گونه سابقه ثبتی نمی باشند. طبق ماده ۱۰۱ قانون مدنی زمانی می توان، نسبت به توقیف ملک قولنامه ای اقدام کرد که شخص بدهکار در آن دارای تصرفات مالکانه باشد و یا اینکه بر اساس حکم قطعی مراجع قضایی مالک اموال مورد نظر شناخته شود.
توجه داشته باشید که اگر بر اساس یک حکم غیر قطعی فرد بدهکار به عنوان مالک اموال مورد نظر شناخته شود، امکان توقیف اموال به عنوان مالی که فرد بدهکار صاحب آن می باشد، امکان پذیر خواهد بود. همچنین این اموال تا زمان صدور رای قطعی در بازداشت خواهد بود و طلبکاران تا زمانی که رای نهایی صادر نشود، حق تصرف اموال را نخواهند داشت.
مراجع صالح برای توقیف ملک قولنامه ای
تنها مراجع زیر دارای صلاحیت برای توقیف اموال فرد بدهکار می باشند:
- دادگستری
- اداره اجرای ثبت اسناد و املاک
در هر دوی این مراکز بعد از انجام دادن تشریفات اولیه یک اخطاریه کتبی به شخص بدهکار ارسال می شود. بر اساس این اخطاریه شخص بدهکار ۱۰ روز فرصت دارد، تا بدهکاری خود را بپردازد. در غیر اینصورت اگر بعد از گذشت ۱۰ روز فرد بدهکار برای پرداختن بدهی خود اقدامی انجام ندهد، به شخص طلبکار اطلاع داده می شود که ظرف ۳ روز اموالی از بدهکار که قابل توقیف می باشند را به دادگاه معرفی نماید. توجه داشته باشید که حقوق دریافتی شخص بدهکار نیز جزو اموال قابل توقیف وی محسوب می شود. به طوری که اگر شخص بدهکار دارای افراد واجب النفقه باشد، یک چهارم و اگر متاهل نباشد به میزان یک سوم از حقوق دریافتی وی قابل توقیف می باشد.
اموال قابل توقیف
مطابق قانون اموالی که مستثنیات دین به حساب می آیند، قابلیت توقیف از سوی هیچ مرجعی را ندارد. این اموال به مواردی اطلاق می شود که مطابق با عرف جامعه برای زندگی جاری شخص بدهکار ضروری می باشد. مستثنیات دین موارد زیر را شامل می شوند:
- آذوقه ای که مورد نیاز فرد بدهکار و خانواده اش در مدت زمان مشخص شده مطابق با عرف می باشد.
- اسباب و اثاثیه مورد نیاز برای زندگی بدهکار و خانواده اش
- منزل محل سکونت بدهکار که مطابق با عرف در حد اعسار وی باشد.
- ابزار کار مورد نیاز شخص بدهکار که با آن ها برای خود و خانواده اش کسب روزی می نماید. مانند کامیون، تاکسی، ابزار کار کشاورزان، کسبه و …
- کتاب ها، تحقیقات و ابزارهای مورد نیاز برای کارهای علمی محققان
- تلفن شخصی فرد
- مبلغی که شخص بدهکار در زمان اجاره به صاحب ملک داده باشد و مطابق با عرف در حد اعسار وی باشد.
- مغازه ای که فرد از آن امرار معاش می کند.
لازم به ذکر است معامله صوری برای فرار از دین و توقیف اموال اگر در دادگاه ثابت شود دارای مجازات خواهد بود.
شرایط توقیف ملک
در صورتی که ملک جزو مستثنیات دین نباشد و شرایط زندگی را برای شخص بدهکار سخت نکند، می توان آن را توقیف نمود. به این نکته توجه داشته باشید که اگر ملکی که قرار است توقیف شود، دارای عوایدی باشد و عواید یک سال آن بتواند بدهکاری را جبران نماید. اگر فرد طلبکار رضایت داشته باشد به جای توقیف خود ملک، عواید آن متوقف خواهد شد.
شرایط توقیف ملک قولنامه ای
اداره ثبت اسناد و املاک تنها در موارد زیر افراد را مالک یک ملک می داند:
- در یکی از ادارات ثبت ملک به نام فرد به ثبت رسیده باشد.
- مالک اصلی ملک خود را به یک فرد به عنوان ارث داده باشد.
- ملک از طریق انتقال در دفتر املاک به شخص انتقال داده شده باشد.
بنابراین به صرف معرفی یک ملک قولنامه ای به دادگاه نمی توان ادعا کرد که فرد بدهکار مالک آن می باشد و نسبت به توقیف ملک قولنامه ای اقدام کرد. تنها در صورتی که مالک ملک که سند ملک به نام وی می باشد به معتبر بودن قولنامه با بدهکار اقرار نماید و در مورد توقیف ملک رضایت داشته باشد، دادگاه می تواند نسبت به توقیف ملک قولنامه ای اقدام نماید.
